¿Qué es una hipoteca?
Es un préstamo concedido por una entidad financiera para comprar una vivienda u otro tipo de bien inmueble, local comercial, garaje, terreno, etc. La única diferencia con otro préstamo es que la hipoteca se avala a si misma.
Pasos para solicitar una hipoteca
Si has pensado solicitar un préstamo hipotecario para financiar la compra de tu vivienda estos son, de forma resumida, los pasos que deberás seguir:
La solicitud
-Documentación
| DNI del solicitante | Ultimas nóminas o el alta del Impuesto de Actividades Económicas | Una copia de la última escritura de transmisión de la finca |
| Declaración de renta | La póliza del seguro de incendios | Un certificado de pago de la comunidad de vecinos |
| Impuesto sobre el Patrimonio | El contrato de compraventa | Una nota simple del registro |
La tasación
El banco encarga a una empresa profesional la tasación de la vivienda para establecer su valor. El valor de la tasación cuyo gasto, entre 100 y 300 euros, corre a cargo del comprador, determinará el límite máximo del préstamo.
La oferta vinculante
Es la que debe realizar por escrito la entidad bancaria, una vez analizada toda la información y decidida la oferta. Su plazo de validez es de 10 días y contendrá las cláusulas financieras que después aparecerán en el contrato de préstamo.
Los datos que, como mínimo, debe proporcionar la oferta vinculante son:
| El capital del préstamo. | La amortización |
| Los intereses ordinarios | Las comisiones y los gastos del banco que concede el préstamo |
La formalización
Se realiza la firma de la escritura de la hipoteca en presencia del notario, el comprador y la entidad financiera para después inscribirla. La inscripción de nuestra vivienda en el Registro de
Datos sobre la amortización,
El capital o los intereses son algunos de los aspectos deben quedar plasmados en la oferta que realice el banco una vez realizada la tasación y admitida la concesión del préstamo. Profundicemos en él y veamos qué debe contener.
Una vez superada la prueba de la tasación, deberemos superar el último obstáculo: la aprobación del préstamo por parte de la entidad financiera. Si la respuesta es afirmativa, emitirá una oferta contractual, la oferta vinculante, que se entregará por escrito y será válida durante 10 días. Esta oferta vinculante incluirá los aspectos financieros que luego se plasmarán en el contrato, pudiendo el cliente examinarlo durante tres días antes de su firma.
A partir de ese momento, el comprador tiene los datos suficientes para saber si prosigue o rechaza la oferta. En caso de aceptarla, el cliente debe saber qué debe incluir el contrato.
Amortización
Es uno de los aspectos que más preocupa al cliente. Por eso, el contrato debe señalar:
Fechas
Si están fijadas de antemano, el contrato señalará las fechas del primer y último pago. En caso de contratarse una hipoteca a interés variable, es posible que no se conozca la fecha del último pago, ya que el plazo varía en función del interés.
Cuotas
Si están fijadas de antemano, se especificará el número de cuotas, así como su cuantía y periodicidad.
Reembolso anticipado
Se especificará la fecha del inicio para poder ejercer dicha facultad de reembolso, .a cantidad que deba satisfacer el prestatario a la entidad prestamista por ejercerla (distinguiéndose entre parcial y total) y, en caso de ser parcial, la cuantía mínima y el modo en que se alterará el importe o número de cuotas de amortización.
Prolongación del calendario de amortización
El contrato recogerá las facultades que se reconozcan al prestatario para prolongar el período de amortización y las condiciones para hacerlas efectivas.
Intereses
Algunos de los aspectos referentes a los intereses que el contrato debe incluir son:
Interés fijo: mismas cuotas al margen de subidas o bajadas de los tipos
Interés variable: su valor es revisado periódicamente con el fin adaptar su valor al estado actual de la economía.
Interés mixto: es un interés fijo los primeros años y el resto del tiempo de amortización de la hipoteca es variable.
-El índice de referencia para todas las hipotecas es el euribor.
-El tipo de interés es importante pero no nos debemos dejar llevar por ofertas muy tentadoras basadas en un tipo muy atractivo para los primeros años y olvidarnos otros aspectos fundamentales tales como las comisiones.
-Esto nos obliga a hablar del Coste efectivo, TAE, Tasa Anual Equivalente: Se calcula considerando el interés anual y los gastos de la hipoteca, y nos servirá para comparar los tipos de interés ofrecidos por distintas entidades, siempre y cuando se trate de los mismos tipos (no comparar tipos de interés fijos con variables) y la periodicidad de revisión en el caso de los tipos de interés variable y mixto sea también la misma.
-Si bajan los tipos de interés y quiere beneficiarse, puedes renegociar su hipoteca con la entidad financiera, realizando una novación.
-También se puede aprovechar para volver a pactar el plazo de pago del préstamo.
-Esto se puede pactar con cualquier banco, a fin de cuentas son hipotecas nuevas pero cuidado con los gastos, sopésense bien.
-Se pueden efectuar consultas sobre las dudas que surjan por un hecho en concreto en las relaciones entre los usuarios financieros y las distintas entidades sometidas a supervisión del Banco de España.
-Se pueden plantear mediante:
Escrito, dirigido al Servicio de Reclamaciones C/ Alcalá, 48 C.P.28014 Madrid.
Vía telefónica, 91.338.65.30
Vía telemática, ConsultasdeReclamaciones@bde.es
Comisiones
No se suele prestar mucha atención a este componente a pesar del papel que puede llegar a desempeñar en una hipoteca. De hecho, el contrato debe incluir:
Comisión de apertura.
Comisión de cancelación y máximos legales.
Otras comisiones: éstas deberán responder a otro servicio prestado por la entidad financiera y estar comunicadas al Banco de España.
Gastos del prestatario
Se deberán especificar los gastos pendientes del prestatario, entre los que destacan los de tasación, los impuestos, los gastos de gestión, los de seguro de vida, etc.
Otros asuntos
El documento contractual también deberá hacer referencia a otros aspectos:
Resolución anticipada
El contrato también recogerá los motivos especiales por los que el banco pueda resolver el documento de forma anticipada.
Intereses de demora
Se trata de los intereses adicionales sobre las cuotas que el cliente no ha pagado. El contrato deberá, por tanto, señalar este tipo de interés o su forma de cálculo, además de su forma de liquidación y la base sobre la que se aplicará.
Derechos del banco
Efectividad de la hipoteca Se consigue a través de la llamada acción real hipotecaria, consistente en promover la venta del bien hipotecado si el deudor no paga para abonarlo con el dinero de su venta. En este sentido, sería nulo si el banco se apropia del bien, incluso cuando ambas partes lo pactasen.
Conservación del inmueble hipotecado A pesar de todo, el comprador no debe olvidar que el préstamo hipotecario le permite ocupar y disfrutar de su casa sin haberla pagado e, incluso, sin tener dinero para hacerlo. Esto puede hacer que la entidad bancaria o financiera vea perjudicado su derecho de cobro, ya que el comprador puede disminuir el valor de la casa dañándolo con conductas indebidas. Por esta razón, el acreedor tiene derecho a solicitar a un juez que se adopten las medidas adecuadas para evitarlo o, al menos, solucionarlo. Incluso, si el comprador prosiguiera con su conducta incorrecta, el acreedor podría poner la vivienda en administración judicial.
Prioridad sobre otros acreedores Si el comprador hipotecado no pudiera hacer frente a los pagos que le supone la hipoteca y, a su vez, tuviera deudas con otras personas o entidades, el acreedor del préstamo hipotecario tendría preferencia para cobrarse con la vivienda. Habría que señalar, en este caso, que pueden existir excepciones.
Contrato del préstamo
Cuando ya se ha aceptado la oferta del banco, este contrato se debe formalizar en escritura pública. El notario debe comprobar que no hay discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante y las cláusulas financieras del contrato. El cliente dispondrá, además, de tres días para analizar el contrato antes de firmarlo.
Para que la hipoteca quede completa, se deben realizar los siguientes trámites:
Inscribirse en el Registro de
Comprobar que se haya liquidado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
La novación
La novación permite renegociar las condiciones de su préstamo pactadas con el banco en caso de que éstas se vuelvan contra usted. Conozca los detalles.
Cuando firmamos nuestra hipoteca lo hacemos porque pensamos que hemos elegido la mejor opción, la que abarca las condiciones más favorables para nosotros. Sin embargo, éstas pueden volverse en nuestra contra y hacer que la mejor hipoteca se convierta en nuestra pesadilla.
Ante esta situación, no tenemos por qué cambiar de entidad bancaria si estamos contentos con las prestaciones que la actual nos ofrece: la novación nos permite renegociar las condiciones iniciales del préstamo sin necesidad de trasladarlo de banco.
¿Qué podemos cambiar?
La novación puede venir motivada por uno o varios factores pactados. De este modo, podría modificar las siguientes condiciones de su hipoteca inicial: Disminuir o ampliar el plazo de amortización, así como aumentar la cantidad de dinero prestada.Cambiar la hipoteca de variable a fija, ya que las condiciones adversas pueden derivar de cambios prolongados en los tipos de interés.Sustituir el índice de referencia, que suele ser el Euribor, o reducir el diferencial del préstamo, que es por lo general el 1,5 por ciento.
Los costes
Pero, como todo trámite, esta operación conlleva un desembolso. En un principio, no es necesario correr con gastos de escritura pública para realizar una novación. Sin embargo, las entidades bancarias suelen recomendarlo para asegurarse jurídicamente el pago. Eso sí, en caso de haber cambiado su hipoteca de interés fijo a variable, esta escritura sería obligatoria.
En general, los trámites de notaría, registro y gestoría supondrían, con IVA, cerca de los 400 euros. Sin embargo, no hay que olvidar que muchos bancos incluyen en sus ofertas una comisión de modificación que oscila entre el 0,5 y el 1 por ciento del capital que se debe abonar.
La subrogación
Si no llegamos a un acuerdo con nuestra entidad a la hora de mejorar las condiciones del préstamo, podemos trasladarlo a otra. Es lo que se conoce como subrogación.
La hipoteca es un peso que, hoy por hoy, debe soportar todo aquél que compre una vivienda. La variación del tipo de interés, comisiones y, cómo no, el pago mensual nos obligan a estar siempre pendientes de ella y hacer cuentas.
Y son éstas las que nos van a revelar si la hipoteca que tenemos es conveniente o no. En este último caso tenemos dos opciones: una es la novación, por la que podemos renegociar las condiciones del crédito con nuestro banco actual. Pero si no llegamos a un acuerdo, tenemos otra opción: la subrogación, aunque ésta conviene si la cantidad que queda pendiente de pagar es alta.
¿En qué consiste?
Esta operación consiste en el traslado de nuestra hipoteca a otro banco que oferte mejores condiciones. De este modo, nos ahorraríamos tener que cancelar el préstamo que tuviéramos vigente y formalizar una nueva hipoteca. Lo que nunca ha de olvidar es que la subrogación sólo permite la variación del tipo de interés, respetándose el capital pendiente de amortizar y el plazo de amortización.
Los costes
La subrogación supone un proceso más complejo y caro que la novación. Además de los gastos fijos y de notaría, habría que añadir otros:
Comisión de cancelación de la hipoteca inicial:
Puede llegar a ser del 1 por ciento del capital pendiente si el préstamo es a interés variable y al 2,5 por ciento (negociable) si es a interés fijo.
Gastos de gestoría y notaría más caros:
Por 1.000 euros de capital pendiente pueden cobrar incluso 21 euros.
La reacción del banco inicial
Según la legislación vigente, una vez presentada la oferta vinculante del nuevo banco a la entidad inicial, ésta puede rechazarla y ejercer su derecho a igualar dicha oferta en un plazo de 15 días naturales. De este modo, la entidad bancaria con la que estaba firmada la hipoteca en un principio formalizaría una novación con su cliente, ya que se trataría de una modificación en las condiciones.
Incumplimientos
Tanto acreedor como comprador poseen sus obligaciones y sus derechos. Pero siempre hay que estar preparados en caso de que el banco no se haga cargo de alguna de sus responsabilidades.
Hay que partir de la base y cerciorarse de que la entidad financiera a la que solicitamos el préstamo es de fiar. Sin embargo, nunca está de más saber de qué recursos disponemos en caso de que dicha entidad cometa algún incumplimiento. De hecho, el banco tiene dos tipos de responsabilidad frente al consumidor:
Responsabilidad civil:
La entidad bancaria esta obligada a cumplir con las obligaciones y, en su caso, indemnizar al comprador por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento.
Responsabilidad administrativa:
Existe otro tipo de sanciones que el cliente puede imponer por determinados incumplimientos por parte de la entidad de las normas de defensa del consumidor. Son las llamadas infracciones administrativas.
Cesión y extinción de la hipoteca
Son dos situaciones opuestas para el deudor: una, inesperada, supone un cambio de la entidad a la que debe pagar y la otra, muy deseada, el fin de la eterna hipoteca.
En un principio, y si todo va bien, el deudor no recibe muchas sorpresas en el pago de su hipoteca; sólo las correspondientes al tipo de interés en el caso de contratarlo variable. Sin embargo, pueden darse casos de cesión de hipotecas. Se trata de una situación excepcional e inesperada que no suele darse; todo lo contrario a la extinción, ansiada por todos los ciudadanos atados a un préstamo hipotecario. Analicemos, pues, las dos situaciones.
La cesión
Hay ocasiones en las que la entidad financiera ceda la deuda a otra. El único requisito que ha de cumplir para poder llevarlo a cabo es comunicárselo al deudor para que pague al nuevo acreedor. Además, se cederá tanto la deuda como la hipoteca con la que esté garantizada, ya que no pueden cederse por separado.
La entidad financiera puede, aunque no es obligatorio, inscribir la cesión en el Registro, aunque como consecuencia el posible comprador de lo hipotecado podría conocer a quién corresponde en realidad el pago de la cantidad adeudada.
La extinción
Es el momento esperado por todo aquél que está sujeto a una hipoteca; pero para hacerlo efectivo, deberá inscribirse en el Registro, ya que la constitución de la hipoteca se realiza también a través de inscripción registral. Sin embargo, existen dos tipos de motivos por los que una hipoteca puede ser extinguida:
Extinción del derecho que se garantiza:
Como el pago de la deuda está garantizado con la hipoteca, cuando el deudor termina de abonar la cantidad prestada, la entidad financiera no puede ejecutar la hipoteca –esto es, emprender una acción legal que conduce a la venta de la propiedad, con la finalidad de cancelar la deuda hipotecaria. Sin embargo, y como se ha señalado anteriormente, deberá inscribirlo en el Registro.
Desvinculación con la obligación principal:
Se da en casos como la pérdida de la finca por parte del deudor o la renuncia del acreedor.
Gastos de la hipoteca
Además de abonar los gastos de tasación de la vivienda, a la hora de solicitar un préstamo el solicitante deberá hacerse cargo también de otros gastos:
La comisión de apertura de hipoteca, que suele oscilar entre el 0,5% y el 2% de la cantidad solicitada.
Al mismo tiempo, recuerda también que las hipotecas, una vez acabadas de pagar, deben cancelarse para evitar sorpresas si quisieras vender el inmueble en el futuro ya que constaría una carga económica pendiente. La cancelación tiene un coste que, normalmente, se sabe en el momento de la contratación de la hipoteca. Los gastos de la inscripción de la hipoteca en el registro y el notario. El Impuesto de actos jurídicos documentados , que varía según la comunidad autónoma. Seguro de incendios, que es obligatorio contratar según la ley hipotecaria y del que resulta beneficiaria la entidad financiera.
