lunes, 17 de diciembre de 2007

Por favor ¿dónde están los Monegros?

Los Monegros están en Aragón, frontera entre las provincias de Zaragoza y Huesca.

En un terreno árido con escasa pluviosidad y altas temperaturas en verano, emergerán 32 casinos, 70 hoteles, 232 restaurantes, 500 comercios, un campo de golf, un hipódromo, una plaza de toros, un camping, réplicas de las pirámides egipcias, de los templos romanos y hasta una del Pentágono que servirá de hotel para Spyland, un parque temático sobre el espionaje.

Izquierda Unida es el único grupo que se opone al proyecto, Adolfo Barrena, coordinador general de IU en Aragón decía: "Resulta que vamos a la cumbre del cambio climático y quedamos todos en que sí, en que hay un problema y hay que hacer cosas, reducir las emisiones, etc, y a la vuelta ya aprobamos un proyecto que va en la dirección contraria. Es una locura".

En principio no tiene nada que ver una cosa con la otra, se puede construir el proyecto y no por ello contaminar.

Los pueblos de los monegros experimentaran un cambio importantísimo, con la creación de nuevas viviendas o preparando las propias para el alquiler o venta o simplemente aprovechando las infraestructuras que se crearan es estos terrenos.

No cabe duda que tanto la vienda como los terrenos serán más preciados por lo tanto mas mercado, floreciendo así otro tipo de economia. Tenemos que ser conscientes de que el proyecto traerá a la zona prosperidad y aquí es donde Izquierda Unida debería de poner ese celo ecologista que tanto es de admirar, pero sin poner trabas al progreso, al contrario, controlarlo para que sea progreso en el mas amplio sentido de la palabra conservando las muchas lagunas, saladas y balsas que hay y que forman el complejo endorréico más importante de Europa.

Presupuestos con signo...

He estado leyendo el discurso completo de la presentación de los presupuestos generales del estado para el 2008 y he terminado con una sensación placentera, es decir que con tanto número, tanto millón y con tantas buenas intenciones no es posible que quede un solo español sin un trocito de pastel.

He intentado quitar un poco de paja y dejar lo más destacado de cada punto (claro que lo que para unos es paja para otros es lo mas importante) para que no sea tan pesado de leer, pero si alguien quiere echarle un vistazo solo tiene que ir a esta dirección;

Tengo el honor de presentar ante esta Cámara el Proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado para el año 2008, aprobados por el Gobierno y remitidos a

la misma en cumplimiento del mandato constitucional.

- El crecimiento del PIB, que ha superado el 3% durante todos los trimestres de la legislatura, y ha llegado al 4% en 2007.

- La intensa creación de empleo. Hoy tenemos casi 3 millones de ocupados más.

Los Presupuestos que hoy les presento parten de esos indudables logros económicos y pretenden sentar las bases para proyectarlos hacia el futuro un crecimiento del 3,3% para el conjunto del año 2008.

. Si algo ha demostrado la economía española en tiempos recientes, es su capacidad de adaptación a entornos muy cambiantes. Pensamos que esta ocasión no va a ser una excepción.

España crece a más velocidad, con un 4% en el segundo trimestre, un punto más que en el año 2004.

Hay en España, según la EPA, más de 20 millones de ocupados, con una creación de empleo desde el principio de la legislatura que se acerca a los 3 millones y la población activa supera los 22 millones de personas. La tasa de paro se ha reducido hasta el entorno del 8%,

Tenemos un superávit total del 1,8% del PIB donde antes había déficit, y al final de la

legislatura habremos rebajado la ratio deuda/PIB en unos doce puntos porcentuales.

Tenemos, por tanto al país mucho mejor preparado para hacer frente a los posibles problemas a medio plazo y a las seguras presiones presupuestarias a largo plazo.

Los importantes avances en materia de consolidación presupuestaria han sido compatibles con una rebaja de la carga fiscal para los ciudadanos, de más de 8.500 millones de euros

Este gobierno ha afrontado de manera decidida la reforma de los astilleros públicos y de Radiotelevisión Española.

Asimismo, se ha dotado un nuevo esquema financiero a RENFE, incluyendo la asunción de gran parte de su deuda. La promoción de la actividad empresarial se han orientado medidas como la rebaja de los tipos de gravamen del Impuesto sobre Sociedades o las contenidas en el Plan de Fomento Empresarial.

Hemos incidido en el mejor funcionamiento de los mercados. Una medida clave ha sido la nueva Ley de Defensa de la Competencia.

Los mercados de transportes, energéticos y de servicios de distinta condición también han sido objeto de nuestra atención.

Las iniciativas del Gobierno en materia social han sido muy numerosas: la atención a la dependencia, llamada cuarto pilar del Estado del bienestar, es una de las más importantes.

En el ámbito educativo también se han registrado progresos importantes, con la notable ampliación de la accesibilidad y cuantía de las becas y la ampliación de la enseñanza gratuita para los menores de seis años. Otras iniciativas como la elevación del salario mínimo interprofesional o las pensiones mínimas también han incidido en esta dirección.

Por último, nuestra política económica ha tenido muy en cuenta los aspectos medioambientales.

El Gobierno propone en esta Ley de Presupuestos, una serie de medidas que suponen para el año 2008, una segunda e importante rebaja del IRPF que va a permitir que las familias.

Permítanme que señale que este aumento afecta a todos los mínimos familiares, esto es, a los establecidos por hijos, por mayores de 65 años y por discapacitados. Esta medida va a permitir un ahorro de 940 M€, favorece especialmente a las rentas mas bajas y a los

Contribuyentes que perciben rentas del trabajo. Además la nueva deducción por nacimiento o adopción de hijos supondrá un ahorro en el IRPF de 1.000 M € para las familias españolas en el 2008 y de otros 500 M € en el 2007, correspondientes a los hijos nacidos o adoptados desde el pasado mes de julio.

Adentrándonos en la previsión de ingresos, los ingresos no financieros del Estado previstos para el año 2008, antes de descontar la participación de las Administraciones Territoriales, alcanzarán la cifra de 217.497 millones de euros, con un crecimiento respecto al Avance de liquidación previsto para 2007 del 5,1 por ciento.

Dos fueron los compromisos básicos asumidos por el Gobierno al comienzo de la legislatura: mantener la estabilidad presupuestaria y no elevar el peso del gasto público en la economía. Los Presupuestos para el 2008 cumplen ambos compromisos.

En este contexto, las líneas básicas que informan los Presupuestos Generales del Estado para el año 2008 son lógicamente las mismas que vienen siendo referencia para la política presupuestaria desde el inicio de la legislatura: estabilidad presupuestaria, reforzamiento de la dimensión productiva y solidaria del gasto público y la mejora de la calidad de los servicios públicos. La apuesta por la estabilidad presupuestaria se materializa en el hecho de pasar de un déficit para la Administración Central del 0,5 por ciento del PIB en el 2003, a un superávit del 0,63 por ciento en 2006, último ejercicio cerrado.

El reforzamiento de la dimensión productiva se logra incidiendo en aquellas partidas de gasto que contribuyen a aumentar la productividad: las relacionadas con el capital humano, tecnológico y físico, es decir, Educación, I+D+i e Infraestructuras.

Además se mejoran aquellas actuaciones que promueven la solidaridad, el bienestar y la cohesión social, en concreto los gastos asociados a la dependencia, vivienda, inmigración y a la dimensión externa de la solidaridad, la Ayuda Oficial al Desarrollo.

Por ultimo para incrementar la calidad de los servicios públicos se vienen contemplando dos líneas de actuación: una más eficiente organización de la Administración que permita modernizar los servicios públicos y mejorar la atención a los ciudadanos y un incremento de las dotaciones a las fuerzas y cuerpos de seguridad del Estado y del personal de la Administración de Justicia con la finalidad de mejorar estos servicios y especialmente la seguridad ciudadana.

En el 2008 el Estado va a seguir liderando el esfuerzo inversor con un nuevo incremento de recursos para programas de investigación civil. La dotación prevista asciende a 7.679 millones de euros, un 17,4 por ciento más que en el ejercicio anterior. Con dicha dotación el presupuesto en I+D+i se habrá multiplicado por 2,6 respecto a 2004, alcanzando el 0,68 por ciento del PIB.

La educación es un elemento clave para garantizar incrementos sostenidos de la productividad. Los créditos para el año próximo ascienden a 2.831 millones de euros, con un crecimiento del 13,9 por ciento. El Gobierno, dentro de su margen de actuación, viene haciendo desde el comienzo de la legislatura un importante esfuerzo presupuestario, que supondrá después de cuatro años, un incremento de las dotaciones de un 85,7 por ciento.

Destacan las ayudas a jóvenes de entre 18 y 30 años para el aprendizaje de inglés mediante estancias en el extranjero, a las que en esta legislatura se han destinado 210 millones de euros, 115 de los cuales se han dotado para el próximo año, y el impulso otorgado a las Becas Erasmus que han visto multiplicar por trece su dotación, en cuatro años.

También debe mencionarse el importante aumento de las dotaciones realizado para el desarrollo de la Ley Orgánica de Educación, fundamentalmente la financiación de la gratuidad del segundo ciclo de educación infantil, de 3 a 6 años.

La tercera gran línea relacionada con la productividad son las infraestructuras. Para la política de infraestructuras que gestiona directamente el Estado, incluyendo los capítulos 1 a 8 del Presupuesto, se destinan 15.083 millones de euros. Si a ello se añade la inversión que realiza el sector público empresarial, la cifra aumenta hasta los 24.026 millones de euros que suponen un crecimiento del 9,4 por ciento respecto del Presupuesto de 2007.

En materia de inversiones en infraestructuras del transporte las dotaciones acumuladas a lo largo de los cuatro años de legislatura han permitido realizar entre otras, las siguientes actuaciones:

- En el ámbito del transporte por carreteras se habrá llevado acabo el acondicionamiento integral de 2.130 Km. de las autovías antiguas, tradicionalmente descuidadas en legislaturas anteriores; la construcción de unos 1.400 Km. de nuevas autovías y autopistas, además de encontrarse en fase de construcción más de 1.600 Km. adicionales.

- En el ámbito de las infraestructuras ferroviarias, se ha conseguido, la puesta en servicio de 326 Km. de líneas ferroviarias de alta velocidad y el inicio de las obras de 980 nuevos km.

- En el ámbito de las infraestructuras aeroportuarias se habrán alcanzado17.630 metros de línea de atraque, 14.600 metros de pistas de vuelo y 827.000 m2 de edificios terminales.

En cuanto a las infraestructuras hidráulicas se refiere, la inversión alcanza la cifra de 4.477 millones de euros en el 2008. Fruto del esfuerzo realizado a lo largo de toda la legislatura podemos decir que hay 8 plantas desalinizadoras más que en 2004 y que se están construyendo otras 13. A ellas se sumarán 13 más en los próximos años, de las cuales 7 están ya adjudicadas por lo que su construcción será inminente.

. Por cuarto año consecutivo más de la mitad de los recursos del presupuesto consolidado, es decir 158.836 millones de euros, se destinarán a políticas sociales, un 7,8 por ciento más que en 2007.

Con ello se van a seguir garantizando las pensiones actuales y futuras y reforzar los niveles de cobertura social ya alcanzados, mejorando algunas prestaciones y ampliando la protección social como en el caso de la dependencia.

Para la Política de Pensiones se van a destinar 98.012 millones de euros, casi un tercio del presupuesto consolidado.

. Además, las pensiones mínimas se vuelven a mejorar en el 2008, con incrementos que oscilan entre el 5 y el 6,5 por ciento,

Quiero cerrar el repaso a las cifras del capítulo social con tres menciones especiales.

La primera es a la política de vivienda, cuya dotación asciende a 1.369 millones de euros, un 9,7 por ciento más que el año pasado, debiéndose destacar la puesta en marcha del Plan de apoyo a la emancipación e impulso al alquiler.

La segunda mención se refiere a la Política de Sanidad. En el 2008 cuenta con una dotación de 4.430,82 millones de euros lo que supone un incremento del 5,5 por ciento. Se mantiene y consolida para el año 2008 el Fondo de Cohesión Sanitaria que contará con una dotación de 99,09 millones de euros y el Plan de Calidad que incrementa su dotación hasta 51,5 millones de euros. Así mismo, destacar que en el 2008 se pondrá en marcha el Plan de Salud buco dental, que cuenta con una dotación inicial de 12 millones de euros y que se aplicará de forma progresiva para la población comprendida entre los 7 y 15 años.

Por último, en el ámbito de la Política Social y en concreto, en el marco de la acción del Estado en el exterior, durante 2008 se va a continuar potenciando la Ayuda Oficial al

Desarrollo (AOD), con un incremento de las dotaciones totales, es decir, aportación del Estado, Entes Territoriales y condonaciones de deuda, de un 28,1 por ciento, lo que nos llevará a alcanzar en 2008, un nivel de gasto público en Ayuda Oficial al Desarrollo equivalente al 0,5 por ciento del PIB. España se adelanta así a lo establecido en el Consenso de Monterrey de las Naciones Unidas que fijó este objetivo para el año 2010. El Estado es quien ha liderado el esfuerzo, con un incremento acumulado de las aportaciones a lo largo de la legislatura, de un 169,4 por ciento.

En este sentido cabe señalar la aprobación el pasado mes de junio de la Ley para el Acceso Electrónico de los Ciudadanos a los Servicios Públicos que reconoce nuevos derechos de los ciudadanos en sus relaciones con las Administraciones Públicas. Los Presupuestos Generales del Estado para 2008 proporcionarán la financiación necesaria para hacer posible la tramitación por Internet de un número cada vez más elevado de procedimientos. Así mismo, con la dotación del ejercicio 2008 para la implantación del DNI electrónico culminará el esfuerzo que se viene realizando en la universalización del mismo.

Atención especial merece la Justicia, con una dotación de 1.564 millones de euros, un 7,8 por ciento más que el año anterior. Con esta dotación los recursos asignados a la

Administración de Justicia habrán aumentado un 43,3 por ciento a lo largo de la legislatura.

La seguridad ciudadana ha sido otra de las prioridades presupuestarias de esta legislatura, con un incremento de los recursos durante el periodo 2004-2008 de un 47 por ciento.

En cuanto a la Política de Defensa, para proseguir en la mejora del diseño del ejército profesional, el Ministerio de Defensa contará con un presupuesto total de 8.489 millones de euros, un 5,5 por ciento más que en 2007. Además, en 2008 culminará el proceso de dotación de recursos a la Unidad Militar de Emergencias hasta alcanzar los 4.310 efectivos y el material necesario para su funcionamiento.

Un periodo, de intensa modernización de las estructuras económicas del país que hoy está más preparado para afrontar los retos del futuro, sean los educativos, los medioambientales, o los relacionados con el conocimiento y la investigación.

La economía española se enfrenta hoy al futuro con una capacidad de generar riqueza claramente ampliada: desde el stock de capital de nuestro país a los mecanismos de preservación del medio ambiente, desde los márgenes presupuestarios disponibles al dinamismo del sector de I+D...

Todos estos elementos cruciales para nuestro futuro han mejorado sustancialmente en estos tres años y medio, asentando en bases más sólidas nuestra prosperidad futura.


La Bonanza de los presupuestos

Es posible que España vaya tan bien como nos cuenta el ministro de Economía y Hacienda Sr. Solbes, yo no entiendo mucho de macroeconomía por eso que si ellos dicen que es así tendré que creerles.

Cada vez que oigo que van a reducir o suprimir un impuesto en casa nos ponemos a temblar ya que esta reducción o supresión lo único que acarreará es el incremento o la creación de otro nuevo, así el ministro nos dice que para el 2008,

- La rebaja del IRPF va a permitir que las familias españolas se beneficien de un ahorro adicional.

Perfecto, si no fuera que detrás de esta noticia llegan otras como:

- Industria prevé subir la luz el 3,3% a partir del 1 de enero.

Calentar nuestras casas, encender la luz en una habitación, abrir las puertas de nuestro local comercial o simplemente encender nuestro ordenador para comprar las ofertas del supermercado a través de Internet, será más caro.

- El euribor supera la barrera del 4,8% por temor a alzas de tipos.

Se acabó el pensar en comprar una vivienda o montar el negocio de mis sueños.

- Los expertos alertan: la crisis de la vivienda y la desaceleración del consumo “serán más intensas de lo previsto”

- Los precios de la carne acabarán subiendo si persiste la crisis de los cereales, lo que puede derivar en un descenso del consumo.

Si desciende el consumo, obtenemos, menos venta de vivienda por lo tanto más caro el alquiler, menos movimiento de dinero más negocios cerrados.

-Llenar el deposito de nuestro vehiculo ahora será un poco más caro.

Entre tanto intentaremos continuar con nuestro ritmo de vida y que no se note demasiado si nos va un poco peor, que pensará el señor de la casa de al lado, en fin, si les digo la verdad estoy que echo humo, eso si cada día más caro, porque además de ser malo para la salud está carísimo.

Si quieren pasar un rato entretenido con noticias que no son tan malas, aquí les dejo el enlace al Discurso de Presentación de los Presupuestos Generales del Estado para 2008.

'La crisis' en el mercado inmobiliario.

Políticos, sindicatos y empresarios coinciden en que no hay crisis sino que el sector pasa actualmente por una situación de ajuste derivada de la subida de los tipos de interés, una sobreoferta, la situación económica de algunos países compradores y la fuerte competencia.

Haya crisis o no, lo cierto es que ya se ven muchos locales, donde antes había una inmobiliaria, cerrados o en alquiler, un claro síntoma de que las ventas han bajado.

El ajuste hará una limpieza, como dicen algunos empresarios del sector, por su puesto que habrá una limpieza pero ¿quienes quedaran, los mejores o los más poderosos? ¿bajarán los precios de la vivienda?

Si la compra de una vivienda ya era cara, ahora tenemos que añadirle la subida de los tipos de interés, que la encarece aun más, este ajuste que algunos llaman crisis, tampoco ayuda en nada, y como no aun no se sabe donde terminara esto, la incertidumbre del comprador ya esta servida a la hora de adquirir una propiedad.

Los países que compraban en España se desplazan a ofertas más atractivas como pueden ser los países del este o Turquía que tienen unos precios, tanto en la vivienda como en el resto de servicios, más atrayentes. Pero no solo los países que antes venían a comprar a España, sino que los propios españoles, a la hora de adquirir una vivienda de vacaciones, es posible que se planten estos países

Aún es pronto para saber si el ajuste en la construcción castigara tan duro como amenaza pero lo cierto es que ya hay algunos profesionales tocados y otros hundidos y los precios de la vivienda siguen sin bajar.

Compra de una vivienda de segunda mano

Los trámites previos

Antes de adquirir una vivienda de segunda mano y a fin de evitar problemas en el futuro:

  • Solicite una “nota simple” en el Registro de la Propiedad: En este documento figurará además de una breve descripción de la vivienda, quién es el propietario y las cargas que, en su caso, existen como por ejemplo hipotecas, derechos de usufructo embargos judiciales o administrativos... etc. Para solicitar esta Nota Simple, basta con rellenar un formulario en el Registro de la Propiedad con los datos de la vivienda en España

  • Si sobre la vivienda pesase alguna carga (hipoteca) o se está pagando a plazos, pida al vendedor los justificantes o certificados de que se está al corriente en el pago de las cuotas. Al adquirir la vivienda, si el vendedor no está al corriente del pago, la entidad bancaria puede proceder al embargo de la misma independientemente de que ésta haya cambiado de titular.

  • Asegúrese también de que la vivienda no esté arrendada porque la ley otorga a determinados inquilinos un derecho de adquisición preferente en los casos en los que el propietario desee venderla a un tercero.
    Tenga en cuenta que el contrato de arrendamiento puede ser privado o figurar en escritura pública sin que en el primero de los casos conste inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que resulta conveniente hacer constar en el contrato de compraventa que la vivienda se encuentra libre de inquilinos.

  • Solicite al Presidente o Administrador de la Comunidad de Propietarios a la que pertenece el inmueble información sobre si el propietario está o no al corriente del pago de las cuotas de comunidad y lo que, en su caso, adeuda, ya que quien adquiera la propiedad deberá pagar esas cuotas pendientes con el límite máximo de una anualidad.
    Actualmente las Notarías suelen exigir que el vendedor aporte una certificación expedida por el secretario de la comunidad de propietarios en la que se haga constar este extremo.

  • Compruebe en el Ayuntamiento si el vendedor ha satisfecho el Impuesto de Bienes Inmuebles (la antigua ‘contribución’) así como para solicitar información de aquellos otros tributos de carácter municipal que pueden afectar a la vivienda.

  • Solicite la acreditación de la persona que le vende la vivienda, si se trata de un agente de la propiedad inmobiliaria, su n º de colegiado, si es un promotor privado, su CIF y datos del Registro Mercantil, si es un particular, su D.N.I... etc.

La señal

Antes de firmar la escritura pública de compraventa ante Notario, es habitual que entre las partes hayan celebrado un contrato de señal por el que la vendedora se compromete a no vender el inmueble a cambio de la entrega de una cantidad de dinero como parte del precio de la vivienda.

En este contrato de señal también suele pactarse, por un lado, que si la compraventa no se lleva a efecto por causa del comprador (por ejemplo, decide no adquirir la vivienda) éste perderá la cantidad entregada a cuenta, y por otro, si la compraventa no se realiza por causa del vendedor (por ejemplo, decide no vender o vende a otras personas) adquiere el compromiso de devolver al comprador el doble de la cantidad que éste le entregó en concepto de señal; este contrato también puede denominarse “de arras” o “pacto de arras penitenciales”.

El importe de la señal debe figurar en la escritura de compraventa como cantidad ya entregada a cuenta del precio, o, si se prefiere, ser descontado del precio del inmueble que se hace constar en dicha escritura. Si en ésta figura el importe total de la compra sin hacer mención a la cantidad ya entregada como señal o sin descontar su importe, el vendedor puede reclamarle el pago de la totalidad del precio que conste en la escritura pública.

Si para adquirir la vivienda Ud. necesita que se le conceda un crédito, firme un documento de señal o un documento de opción de compra en el que figure expresamente que se condiciona la compra de la vivienda a la concesión del préstamo.


Garantía de las viviendas de segunda mano y el contrato de compraventa

Si la vivienda que desea adquirir tiene una antigüedad de menos de 10 años, Ud. podrá exigir responsabilidades a la promotora, constructora y al arquitecto por los desperfectos estructurales que presente la misma, conservando los mismos derechos que correspondían al primer propietario.

Si la vivienda tiene más de 10 años, Ud. sólo dispondrá de los 6 meses posteriores a la fecha de la compra para reclamar al vendedor la reparación de los desperfectos.

Por su parte, al contrato de compraventa de la vivienda de segunda mano le es aplicable lo señalado para la compraventa de viviendas de nueva construcción.


Los gastos e impuestos

Los gastos e impuestos que deberá abonar cuando adquiera una vivienda de segunda mano son los siguientes:

Los impuestos

El I.T.P.A.J.D. (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ) Se abona cada vez que se suscribe por ejemplo, un documento notarial. Su importe dependerá del precio de la vivienda que se haga constar en la Escritura Pública.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la llamada ‘Plusvalía’) Grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión; la cuantía se calcula aplicando un porcentaje a la diferencia del valor de la vivienda entre la transmisión anterior y la que se ha realizado.

Los gastos

El abono de los posibles gastos de cancelación de cargas y gravámenes (por ejemplo, hipotecas... etc.), corresponde, salvo pacto en contra, al vendedor porque se originaron con anterioridad a la venta. Sin embargo, en los casos de subrogación de hipoteca, generalmente los gastos serán asumidos por el comprador.

Por otro lado, los gastos derivados del otorgamiento de escrituras públicas, se distribuirán según pacten las partes y a falta de pacto, serán de cuenta del vendedor.

También será necesario hacer frente a los gastos derivados de la inscripción de la escritura pública en el correspondiente Registro de la Propiedad.

Gastos comunes en viviendas de segunda mano y viviendas nuevas

Son gastos comunes a la adquisición de viviendas tanto de primera como de segunda mano, los siguientes:

  • Los originados por el abono del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la ‘Plusvalía’)

  • Los gastos que puedan derivarse por errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos, que salvo que de ellos sea culpable el comprador, serán satisfechos por el vendedor.

  • Los gastos de escrituras o Notaría.

  • Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Compra de una vivienda nueva en España

Si lo que desea es adquirir una vivienda nueva pueden encontrarse ante dos posibilidades, que la vivienda esté todavía en contrucción o se encuentre ya construida.

La primera información

A la hora de comprar una vivienda nueva en construcción, o como suele denominarse, vivienda ‘sobre plano’, el promotor deberá proporcionarle la siguiente información:

  • Los datos de inscripción de la empresa constructora en el Registro Mercantil.

  • Planos generales y detallados de la vivienda.

  • Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones.

  • Una memoria de las calidades.

  • El precio total y la forma de pago.

  • La publicidad que se le entregue sobre viviendas de nueva construcción vincula a la constructora como si se tratase de un contrato, por lo que está obligada a cumplir todo lo que oferte en los mismos; así es conveniente conservar todos los anuncios y folletos de la promoción por si deseamos efectuar después alguna reclamación en vía amistosa o judicial.

La señal y las cantidades periódicas a cuenta

Para adquirir la vivienda, Ud. deberá entregar una suma de dinero en concepto de señal (o ‘arras penitenciales’ en terminología legal) que permitirá reservarla a su favor hasta que se celebre el contrato de compraventa.

Si finalmente Ud. decide no comprar la vivienda, generalmente perderá la cantidad entregada en concepto de señal, por lo que es aconsejable que se informe al respecto.

Si decide adquirir la vivienda, es frecuente comprometerse también a la entrega de ciertas cantidades de dinero de forma periódica (mensual o semestral) mientras se construye la vivienda y hasta la firma del contrato de compra-venta; estas cantidades se descontarán del importe total de la misma.


El seguro en la compraventa de vivienda y devolución de las cantidades entregadas a cuenta

Las cantidades que Ud. entregue a cuenta de forma periódica, deben ser garantizadas por los promotores de la vivienda mediante seguro o aval.

En los casos en los que la construcción no llegue a iniciarse o no se termine, la constructora estará obligada a devolver dichas cantidades incrementadas, en general, en un 6 % de penalización.

Por ello, asegúrese a la hora de firmar el precontrato de que en el mismo figura este seguro o aval.

Por su parte, el promotor deberá entregarle la póliza individual de este seguro o algún documento que acredite la existencia del aval e información sobre los mismos que también podrá obtener directamente la compañía aseguradora o la financiera, respectivamente; de esta forma podrá conocer cuál es el capital cubierto para su vivienda, la duración de la póliza... etc.

Si la vivienda no llega a construirse o no está terminada en el plazo acordado, Ud. puede exigir la devolución de las cantidades entregadas de forma periódica, formulando al promotor una petición o solicitud de devolución.

Realice esta petición de modo que quede constancia de la misma, por ejemplo, por telegrama con acuse de recibo, burofax, o mediante requerimiento notarial.

Si el promotor no contesta a dicha petición, puede dirigirse a la compañía aseguradora o entidad financiera que prestó el aval para solicitar la devolución del capital entregado a cuenta en la compra de su vivienda.


El contrato de compraventa de vivienda y la escritura pública

El contrato privado de compraventa se celebra entre Ud. (comprador) y la empresa promotora (vendedor) y en el mismo debe constar, al menos, lo siguiente:

  • Los datos de las partes tanto del comprador como del vendedor.
    Si tienen la capacidad legal necesaria para celebrar el contrato.
    Identificación de la vivienda: superficie, lindes, posibles anejos (garaje, trastero..)

  • El plano de la vivienda y la memoria de calidades.

  • El precio y las condiciones de la adquisición: La cantidad periódica a pagar así como la póliza del seguro que se presta para garantizar las cantidades entregadas, la cuenta corriente que se haya abierto para el pago de esas cantidades, las penalizaciones que se estipulan para el caso de Ud. no realice los pagos acordados o para el vendedor si no ofrece las calidades prometidas. También figurará el importe de los impuestos que habrán de satisfacerse.

  • La fecha de entrega de la vivienda y la penalización que el constructor debe satisfacer al comprador por cada mes de retraso respecto a la fecha prevista para la entrega.

  • Firma de las partes que contratan (comprador y vendedor).
    Si no se ha realizado con anterioridad, a la firma del contrato, se le deberá entregar la siguiente documentación:

  • Descripción de la vivienda y del edificio en que se encuentra, así como las zonas comunes y servicios accesorios.

  • Plano de la vivienda y de dónde está localizada. Trazado de redes eléctricas, de agua, gas y calefacción y las garantías de las mismas, así como las medidas de prevención de incendios del edificio.

  • Materiales empleados en la construcción de la vivienda.

  • Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que necesiten algún cuidado especial y sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.

  • Datos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o mención de que no se haya inscrita en el mismo.

  • Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y Cédula Urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas del suelo.

  • Generalmente, la entrega de las llaves se realiza a la firma de la Escritura Pública de compraventa de la vivienda otorgada ante Notario.

A partir del momento de la inscripción de esta Escritura en el Registro de la Propiedad (previa liquidación de los impuestos correspondientes), el contrato no sólo afectará al comprador y al vendedor sino también a terceros.

Resulta siempre conveniente, cuando no imprescindible, obtener el consejo de un abogado en función de las circunstancias de cada caso.


El préstamo hipotecario

Es bastante probable que si Ud. no dispone de la totalidad del precio de la vivienda, solicite un préstamo hipotecario.

En tal caso será más que recomendable que se informe bien sobre las condiciones y características del préstamo en diversas entidades financieras antes de su firma.

La escritura en la que conste el préstamo hipotecario también deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad.


Los impuestos y gastos

Los gastos e impuestos que se abonan al adquirir una vivienda son:

Los impuestos

  • El I.V.A (Impuesto sobre el Valor Añadido): Se abona exclusivamente en los casos de adquisición de una vivienda de nueva construcción y su tipo es el reducido del 7%.

  • El I.T.P.A.J.D. (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) Se abona cada vez que se suscribe por ejemplo, un documento notarial. Su importe dependerá del precio de la vivienda que se haga constar en la Escritura Pública.

  • El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía) Se trata de un impuesto municipal que grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión, y que corresponde abonar al vendedor.

Los gastos

  • Notariales por la redacción de la escritura pública de compraventa de vivienda. El importe dependerá del precio de la vivienda y de los folios en los que se extienda la escritura.

  • Del Registro de la Propiedad por la inscripción de la escritura pública de compraventa. Para inscribir la compraventa, debe acompañar al original de la escritura, los resguardos de haber liquidado los impuestos correspondientes.

La garantía por los desperfectos

Recibidas las llaves, es aconsejable que revise la vivienda para detectar sus posibles defectos.

Para formular reclamaciones y solicitar la reparación de estas deficiencias, el comprador dispone de los siguientes plazos:

Para las viviendas con licencia de edificación anterior a mayo de 2000:

6 meses, desde la entrega de la vivienda, para aquellos defectos que no afecten a la finalidad principal de la vivienda.

10 años, desde el día en que concluyó la construcción, por defectos en los elementos esenciales de la estructura del edificio.

15 años, para los casos en los que el constructor no haya cumplido las condiciones del contrato.


Para viviendas con licencia de edificación posterior a mayo de 2000:

1 año para los defectos que afecten al acabado de la obra (problemas de instalación eléctrica, pintura... etc.)

3 años para los defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad (humedades...)

10 años para defectos que afecten a la estructura del edificio.
Ud., como comprador, dispondrá de 2 años para reclamar el arreglo de los posibles desperfectos siempre y cuando éstos se presenten dentro del periodo de garantía.

Un abogado podrá informarle sobre cómo hacerlo y sobre las particularidades que puede presentar su caso concreto.


La cedula de habitabilidad

El promotor, finalmente, debe entregarle una "Cédula de Habitabilidad" o "Licencia de Primera Ocupación".

Es un documento administrativo expedido por la Dirección General de la Vivienda en el que se hace constar que el inmueble es apto para su destino, esto es, la vivienda.


La vivienda nueva ya construida
A diferencia del caso anterior, Ud. puede comprobar por sí mismo las características y calidades de la vivienda, aunque no las de la propia edificación por lo que, si lo desea, puede consultar a algún experto.

Para efectuar cualquier reclamación al respecto, Ud. dispondrá de los mismos plazos de garantía que en los supuestos de las viviendas en construcción.

Es aconsejable que Ud. compruebe en el Registro de la Propiedad que la vivienda está debidamente registrada, que la persona que va a venderle la vivienda figura como propietario o titular registral en dicho registro y que sobre la casa no pesa ninguna carga de la que no estuviera informado previamente (por ejemplo, una hipoteca, un usufructo, un arrendamiento... etc.)

El promotor o vendedor deberá entregarle la Licencia de Primera Ocupación y los certificados que garantizan que las instalaciones de electricidad, cableado, agua... etc. se adecuan a la normativa vigente.