Compra de una vivienda de segunda mano

Los trámites previos

Antes de adquirir una vivienda de segunda mano y a fin de evitar problemas en el futuro:

• Solicite una “nota simple” en el Registro de la Propiedad: En este documento figurará además de una breve descripción de la vivienda, quién es el propietario y las cargas que, en su caso, existen como por ejemplo hipotecas, derechos de usufructo embargos judiciales o administrativos... etc. Para solicitar esta Nota Simple, basta con rellenar un formulario en el Registro de la Propiedad con los datos de la vivienda en España

• Si sobre la vivienda pesase alguna carga (hipoteca) o se está pagando a plazos, pida al vendedor los justificantes o certificados de que se está al corriente en el pago de las cuotas. Al adquirir la vivienda, si el vendedor no está al corriente del pago, la entidad bancaria puede proceder al embargo de la misma independientemente de que ésta haya cambiado de titular.

• Asegúrese también de que la vivienda no esté arrendada porque la ley otorga a determinados inquilinos un derecho de adquisición preferente en los casos en los que el propietario desee venderla a un tercero.
  Tenga en cuenta que el contrato de arrendamiento puede ser privado o figurar en escritura pública sin que en el primero de los casos conste inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que resulta conveniente hacer constar en el contrato de compraventa que la vivienda se encuentra libre de inquilinos.

• Solicite al Presidente o Administrador de la Comunidad de Propietarios a la que pertenece el inmueble información sobre si el propietario está o no al corriente del pago de las cuotas de comunidad y lo que, en su caso, adeuda, ya que quien adquiera la propiedad deberá pagar esas cuotas pendientes con el límite máximo de una anualidad.
  Actualmente las Notarías suelen exigir que el vendedor aporte una certificación expedida por el secretario de la comunidad de propietarios en la que se haga constar este extremo.

• Compruebe en el Ayuntamiento si el vendedor ha satisfecho el Impuesto de Bienes Inmuebles (la antigua ‘contribución’) así como para solicitar información de aquellos otros tributos de carácter municipal que pueden afectar a la vivienda.

• Solicite la acreditación de la persona que le vende la vivienda, si se trata de un agente de la propiedad inmobiliaria, su n º de colegiado, si es un promotor privado, su CIF y datos del Registro Mercantil, si es un particular, su D.N.I... etc.
  
  

La señal

Antes de firmar la escritura pública de compraventa ante Notario, es habitual que entre las partes hayan celebrado un contrato de señal por el que la vendedora se compromete a no vender el inmueble a cambio de la entrega de una cantidad de dinero como parte del precio de la vivienda.

En este contrato de señal también suele pactarse, por un lado, que si la compraventa no se lleva a efecto por causa del comprador (por ejemplo, decide no adquirir la vivienda) éste perderá la cantidad entregada a cuenta, y por otro, si la compraventa no se realiza por causa del vendedor (por ejemplo, decide no vender o vende a otras personas) adquiere el compromiso de devolver al comprador el doble de la cantidad que éste le entregó en concepto de señal; este contrato también puede denominarse “de arras” o “pacto de arras penitenciales”.

El importe de la señal debe figurar en la escritura de compraventa como cantidad ya entregada a cuenta del precio, o, si se prefiere, ser descontado del precio del inmueble que se hace constar en dicha escritura. Si en ésta figura el importe total de la compra sin hacer mención a la cantidad ya entregada como señal o sin descontar su importe, el vendedor puede reclamarle el pago de la totalidad del precio que conste en la escritura pública.

Si para adquirir la vivienda Ud. necesita que se le conceda un crédito, firme un documento de señal o un documento de opción de compra en el que figure expresamente que se condiciona la compra de la vivienda a la concesión del préstamo.

Garantía de las viviendas de segunda mano y el contrato de compraventa

Si la vivienda que desea adquirir tiene una antigüedad de menos de 10 años, Ud. podrá exigir responsabilidades a la promotora, constructora y al arquitecto por los desperfectos estructurales que presente la misma, conservando los mismos derechos que correspondían al primer propietario.

Si la vivienda tiene más de 10 años, Ud. sólo dispondrá de los 6 meses posteriores a la fecha de la compra para reclamar al vendedor la reparación de los desperfectos.

Por su parte, al contrato de compraventa de la vivienda de segunda mano le es aplicable lo señalado para la compraventa de viviendas de nueva construcción.

Los gastos e impuestos

Los gastos e impuestos que deberá abonar cuando adquiera una vivienda de segunda mano son los siguientes:

Los impuestos

El I.T.P.A.J.D. (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ) Se abona cada vez que se suscribe por ejemplo, un documento notarial. Su importe dependerá del precio de la vivienda que se haga constar en la Escritura Pública.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la llamada ‘Plusvalía’) Grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión; la cuantía se calcula aplicando un porcentaje a la diferencia del valor de la vivienda entre la transmisión anterior y la que se ha realizado.

Los gastos

El abono de los posibles gastos de cancelación de cargas y gravámenes (por ejemplo, hipotecas... etc.), corresponde, salvo pacto en contra, al vendedor porque se originaron con anterioridad a la venta. Sin embargo, en los casos de subrogación de hipoteca, generalmente los gastos serán asumidos por el comprador.

Por otro lado, los gastos derivados del otorgamiento de escrituras públicas, se distribuirán según pacten las partes y a falta de pacto, serán de cuenta del vendedor.

También será necesario hacer frente a los gastos derivados de la inscripción de la escritura pública en el correspondiente Registro de la Propiedad.

Gastos comunes en viviendas de segunda mano y viviendas nuevas

Son gastos comunes a la adquisición de viviendas tanto de primera como de segunda mano, los siguientes:

• Los originados por el abono del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la ‘Plusvalía’)

• Los gastos que puedan derivarse por errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos, que salvo que de ellos sea culpable el comprador, serán satisfechos por el vendedor.

• Los gastos de escrituras o Notaría.

• Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.